Czym jest służebność i jakie są jej rodzaje?

Służebność została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2019, poz. 1145 z późn. zm.), dalej k.c, w artykułach od 285 – 3054 oraz w art. 244 – 251. Ustawa reguluje trzy rodzaje służebności:

służebności gruntowe (art. 285 – 295 k.c);

służebności osobiste (art. 296 – 305 k.c);

służebność przesyłu (art. 3051 – 3054 k.c).

W kodeksie cywilnym zawarte są również przepisy o służebności drogi koniecznej (art. 145 k.c.) oraz służebności budynkowej (art. 151 k.c).

Służebność powinna być wykonywana w taki sposób aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288 k.c).

Powstanie służebności

Służebność powstaje na podstawie:

umowy – jej stronami są właściciel nieruchomości, która ma zostać obciążona oraz właściciel nieruchomości władnącej. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążanej musi być złożone w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 245 § 2 k.c). Prawo służebności ujawnia się w księdze wieczystej.

orzeczenia sądowego – postanowienie sądu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej, gdy nie ma porozumienia między właścicielami sąsiednich nieruchomości;

zasiedzenia – zasiedzenie służebności jest możliwe tylko gdy służebność gruntowa polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c). Koniecznym jest także upływ czasu - 20 lat w razie nabycia posiadania służebności w dobrej wierze i 30 lat w razie nabycia jej posiadania w złej wierze (art. 172 § 1 i 2 k.c). Nie dotyczy to służebności osobistych, których nie można nabyć w drodze zasiedzenia;

decyzji administracyjnej – decyzja wywłaszczeniowa na cele użyteczności publicznej.

Służebność powstaje najczęściej przez zawarcie umowy. Gdy jednak polubowne załatwienie sprawy nie jest możliwe konieczne jest złożenie stosownego wniosku do sądu rejonowego, który poza ustaleniem zakresu służebności określa wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążanej. Wynagrodzenie powinno odzwierciedlać obniżenie wartości obciążonej nieruchomości i będzie ustalane przez biegłego sądowego.

Służebność gruntową ustanawia się na rzecz każdorazowego właściciela nieruchomości władnącej – oznacza to, że potencjalny nabywca nieruchomości również będzie mógł z tej służebności korzystać. Służebność osobista natomiast uprawnia tylko konkretną osobę fizyczną do korzystania z cudzej nieruchomości – najczęściej jest to służebność mieszkania, czyli prawo do zajmowania lokalu w domu posadowionym na gruncie.

Służebność gruntowa

Istotą służebności gruntowej jest to, że właściciel nieruchomości obciąża swój grunt na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, które może polegać na (art. 285 § 1 k.c):

uprawnieniu właściciela jednej nieruchomości do korzystania w oznaczonym zakresie z innej nieruchomości nie będącej jego własnością;

ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w możności dokonywania w stosunku do niej określonych czynności;

ograniczeniu właścicielowi nieruchomości obciążonej określonych uprawnień, które mu przysługują względem nieruchomości władnącej w normalnych okolicznościach.

Rodzajem służebności gruntowej jest tzw. służebność drogi koniecznej. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (art. 145 k.c). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Służebność osobista

Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (art. 296 k.c).

Rodzajem służebności osobistej związanej z nieruchomościami jest np. służebność mieszkania (art. 301 k.c). Służebność taka pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe osoby uprawionej i jej bliskich przez ustanowienie jej prawa zajmowania mieszkania lub domu. Jeżeli jednak osoba taka rażąco nadużywa swojego prawa służebność mieszkania może być zamieniona na rentę jeżeli sąd uwzględni powództwo właściciela nieruchomości obciążonej (art. 303 k.c).

Nie można sprzedać prawa służebności mieszkania innej osobie – jest to prawo niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu (art. 300 k.c.). Ponadto niemożliwe jest nabycie służebności mieszkania przez zasiedzenie (art. 304 k.c). Korzystający ze służebności mieszkania może natomiast przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci. Możliwe jest także przyjęcie innych osób, ale pod warunkiem, że są przez niego utrzymywane lub niezbędne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Służebność przesyłu

Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią określone urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (art. 3051 k.c.). Może to być tylko przedsiębiorstwo, które przesyła:

płyny;

parę wodną;

gaz;

energię elektryczną;

inne urządzenia podobne.

Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania ze wspomnianych urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Służebność przesyłu dotyczy wspomnianych urządzeń, a zatem w przypadku ich sprzedaży prawo służebności przechodzi na nowego właściciela urządzeń przesyłowych. Także właściciel nieruchomości na której znajdują się wspomniane urządzenia może żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Wygaśnięcie służebności

Służebność wygasa na skutek:

upływu terminu określonego w umowie;

zrzeczenia się jej przez uprawnionego;

nabycia przez osobę, której przysługuje prawo służebności prawa własności nieruchomości;

niewykonywania służebności przez lat 10;

zniesienia służebności prawomocnym orzeczeniem sądu.

Służebność osobista wygasa najpóźniej w chwili śmierci uprawnionego.

Źródła prawa:

- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2019, poz. 1145 z późn. zm.).

Adw. Piotr Ogłodziński - autor jest adwokatem prowadzącym kancelarię w Gostyninie.

kancelariaoglodzinski.pl 

(Jeżeli masz propozycję na kolejny temat artykułu - napisz: [email protected])